Не мешать доступу в другие помещения

5 базовых правил дизайна, следование которым сделает маленькую комнату просторной

Ребята, мы вкладываем душу в AdMe.ru. Cпасибо за то,
что открываете эту красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.
Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте

Психолог Дженнифер Кросс (Jennifer E. Cross) из Университета Колорадо уверена: куда больше чем размер помещения на человека влияет его обстановка. При правильном подборе отделки, мебели и декора можно визуально увеличить пространство комнаты на треть, а это уже неплохо.

AdMe.ru собрал 5 наиболее действенных способов добавить несколько квадратных метров при помощи дизайнерских решений.

1. Светлая база и яркие акценты

Ремонт в скандинавском стиле идеально подходит для небольшой комнаты, поскольку он создает впечатление открытого, наполненного воздухом пространства. Стены и потолок необязательно должны быть чисто белыми, главное — выбирать светлые пастельные тона. Яркие сочные краски и темные элементы лучше оставить для декора или второстепенных предметов мебели: полок, комодов.

Вот еще несколько важных нюансов для отделки маленького помещения:

  • Глянцевая краска или обои предпочтительнее матовых — блики отраженного света зрительно увеличивают размер помещения.
  • Холодные оттенки визуально расширяют пространство, в отличие от теплых.
  • Орнаменты на обоях или декоративных панелях допустимы, но только маленькие — крупные узоры подходят исключительно для больших помещений.
  • Узоры из ромбов или прямоугольников на полу заставляют взгляд «споткнуться», лучше выбирать однотонное светлое покрытие.
  • Зонирование цветом стен не лучший вариант для нескольких квадратных метров, потому что это дробит пространство на еще более мелкие части.
  • Раздвижные двери вместо обычных сэкономят место и позволят разместить мебель вплотную ко входу.

2. «Невесомая» мебель

Основное правило при подборе мебели для маленькой комнаты — она не должна загромождать пространство, которого и без того немного.

Вот что действительно поможет визуально расширить стены и «поднять» потолок:

  • Стеклянная и акриловая мебель (столик, полки) выглядит очень воздушной и не крадет ни метра пространства. Не бойтесь использовать стекло — если оно качественное и закаленное, биться и повреждаться такая мебель не будет.
  • Диван и шкаф на ножках — открытый пол воспринимается как продолжение свободной площади, даже если никак не используется. Интересная альтернатива — подвесная мебель, которая как будто парит в воздухе.
  • Открытые светлые стеллажи без боковых стенок пропускают свет и воздух, но не выглядят массивными.
  • Простые конструкции воспринимаются более миниатюрными (например, стандартная кровать подойдет для маленькой спальни лучше, чем софа с крупными подлокотниками и подушками).
  • Постарайтесь расставить мебель вплотную к стенам, чтобы сэкономить площадь в центральной части комнаты.

3. Игра с освещением

Освещение — один из основных инструментов дизайнеров интерьера. При помощи правильного освещения можно скорректировать определенные минусы:

  • «Поднять» потолок поможет ряд точечных светильников с направленными на него лучами света.
  • Расширит пространство отраженный и рассеянный свет: вместо одной люстры по центру потолка используйте несколько настенных светильников, свет которых будет отражаться на разных поверхностях.
  • Чтобы комната казалась более длинной, достаточно разместить настенные светильники в горизонтальный ряд на одной из коротких стен.

Использование торшеров и настенных бра наполняет пространство глубиной и объемом.

Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

  • ситуация сложилась не по её вине;
  • сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Читайте также:  Двери входные металлические для дома, утепленные – цена

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

На заметку управляющим организациям

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:

  1. При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
  2. При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.

Чтобы заехать в помещение, необходимо воспользоваться помещением соседа, однако сосед перекрыл проезд. Что можно предпринять?

Сумму, на которую уменьшилась стоимость помещения, взыскать вряд ли удастся.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Приобретая помещение, покупатель знал о его технических характеристиках. Сервитута или иного отдельного соглашения по вопросу пользования проездом в приобретенное помещение через другое помещение покупатель с продавцом не оформили. Следовательно, у продавца не возникло обязанности обеспечить проезд автомобилей в приобретенный объект недвижимости.

Осуществляя гражданские права своей волей и в своем интересе, не настаивая на обременении соседнего помещения, покупатель как профессиональный участник рынка, осуществляющий предпринимательскую деятельность, принял на себя риски последствий последующего отчуждения продавцом иных принадлежащих последнему помещений, расположенных в том же здании. В этой ситуации покупатель не может ссылаться на указанные обстоятельства, так как они относятся к последствиям его собственных действий по осуществлению гражданских прав.

Кроме того, надо отметить, что, исходя из представленной информации, продавец, вероятно, не принимал на себя пассивное обязательство по неотчуждению помещения, через которое осуществлялся проезд к помещению покупателя. Более того, по смыслу ст. 475 ГК РФ для снижения стоимости товара недостатки товара должны существовать на момент его отчуждения. Равно как скрытые недостатки, проявившиеся после отчуждения товара, должны быть вызваны обстоятельствами, возникшими до передачи товара покупателю. Обстоятельства, на которые ссылается покупатель в данном случае, возникли уже после приобретения им помещения и не могут быть отнесены к недостаткам товара по ст. 475 ГК РФ.

Судебная практика подтверждает данные выводы. Так, в постановлении от 26.05.2016 № Ф04-1726/2016 по делу № А45-16394/2015 АС Западно-Сибирского округа пришел к выводу, что отсутствие отдельного входа в помещение не является недостатком, а относится к конструктивным особенностям здания, покупатель знал о технических характеристиках объекта, сервитут на проезд сторонами не оформлен, предъявленное требование направлено на изменение цены договора.

Что касается второго требования — об установлении сервитута, то здесь есть шанс, что суд его удовлетворит. Хоть дать однозначный прогноз на итог судебного разбирательства все же не получится.

Применительно к правилам, предусмотренным ст. 274—276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются:

наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте;

выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска суд определяет, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, прежде чем обращаться в суд, покупателю следует предложить собственнику соседнего помещения заключить соглашение о порядке ограниченного пользования частью его помещения. И только в случае отказа обращаться в суд. Суд при рассмотрении дела будет оценивать, с одной стороны, возможность удовлетворения интересов покупателя иным образом, а с другой — обременительность сервитута для ответчика. Вероятно, суд обратит внимание на то, что из помещения есть еще один выход (через лестницу). Сам по себе данный факт, однако, не влечет автоматического отказа в установлении сервитута. Суд может учесть целевое назначение данного дополнительного входа (постановление ФАС Московского округа от 18.01.2010 № КГ-А40/13261-09 по делу № А40-8621/09-77-90).

Покупатель может также ссылаться на то, что проход через помещение ответчика являлся обычным при использовании его помещения на момент приобретения его в собственность новой компаний, — суды учитывают данное обстоятельство (постановление АС Волго-Вятского округа от 31.10.2014 по делу № А29-7817/2013).

Читайте также:  Искуственная декоративная плитка под кирпич

Управляющая компания требует доступ к инженерным сетям в квартире

УК заренее вывесила объявление о том, что просят в определенный день предоставить доступ к инженерным сетям ХВС, ГВС, центрального отопления, электроснабжения, иначе они обратятся в суд. В этот день Мы впустили их в квартиру для осмотра. Трубы у нас находятся в коробах из гипсокартона, доступ через окошко есть и приборы учета видны и куда какие трубы уходят. Надо присесть и посветить фонариком. На что представитель УК ответил, что не будет этого делать , ему должно и так быть видно, т. е надо открыть все трубы для осмотра целиком. Причины по которым необходимо вскрыть непонятны, ремонт не требуется, аварийной ситуации нет. Просто для осмотра. Тут же этот представитель пишет акт, якобы отказались предоставить доступю Акт этот мы не подписали, т.к. доступ был предоставлен. Теперь УК присылает письмо заказное, с предписанием в определенный день предоставить доступ для осмотра инженерных сетей, в противном случае, опять же угрожают судом. Приложили акт в котором указано, что трубя в коробах, доступа нет, акт подписывать собственники отказались. Подскажите, какие для нас последствия могут быть, как нам вести себя, реально ли чего-то УК может добиться в суде?

Ответы юристов ( 5 )

Согласно Постановления Правительства РФ

от 6 мая 2011 года N 354
О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов

82. Исполнитель обязан:
а) проводить проверки состояния установленных и введенных в эксплуатацию индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, факта их наличия или отсутствия;
б) проводить проверки достоверности представленных потребителями сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей путем сверки их с показаниями соответствующего прибора учета на момент проверки (в случаях, когда снятие показаний таких приборов учета и распределителей осуществляют потребители).
83. Проверки, указанные в пункте 82 настоящих Правил, должны проводиться исполнителем не реже 1 раза в год, а если проверяемые приборы учета расположены в жилом помещении потребителя, то не чаще 1 раза в 6 месяцев.
85. Проверка, указанная в пункте 82 настоящих Правил, если для ее проведения требуется доступ в жилое или нежилое помещение потребителя, осуществляется исполнителем в следующем порядке:
а) исполнитель направляет потребителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения, или вручает под роспись письменное извещение с предложением сообщить об удобных для потребителя дате (датах) и времени допуска исполнителя для совершения проверки и разъяснением последствий бездействия потребителя или его отказа в допуске исполнителя к приборам учета;
б) потребитель обязан в течение 7 календарных дней со дня получения указанного извещения сообщить исполнителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения исполнителем, об удобных для потребителя дате (датах) и времени в течение последующих 10 календарных дней, когда потребитель может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое или нежилое помещение для проведения проверки. Если потребитель не может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое помещение по причине временного отсутствия, то он обязан сообщить исполнителю об иных возможных дате (датах) и времени допуска для проведения проверки;
в) при невыполнении потребителем обязанности, указанной в подпункте «б» настоящего пункта, исполнитель повторно направляет потребителю письменное извещение в порядке, указанном вподпункте «а» настоящего пункта, а потребитель обязан в течение 7 календарных дней со дня получения такого извещения сообщить исполнителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения исполнителем, информацию, указанную в подпункте «б» настоящего пункта;
г) исполнитель в согласованные с потребителем в соответствии с подпунктом «б» или «в» настоящего пункта дату и время обязан провести проверку и составить акт проверки и передать 1 экземпляр акта потребителю. Акт проверки подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта — исполнителем и 2 незаинтересованными лицами;
д) если потребитель не ответил на повторное уведомление исполнителя либо 2 и более раза не допустил исполнителя в занимаемое им жилое или нежилое помещение в согласованные потребителем дату и время и при этом в отношении потребителя, проживающего в жилом помещении, у исполнителя отсутствует информация о его временном отсутствии в занимаемом жилом помещении, исполнитель составляет акт об отказе в допуске к прибору учета. Акт об отказе в допуске исполнителя к приборам учета, расположенным в жилом или в нежилом помещении потребителя, подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта — исполнителем и 2 незаинтересованными лицами. В акте указываются дата и время прибытия исполнителя для проведения проверки, причины отказа потребителя в допуске исполнителя к приборам учета (если потребитель заявил исполнителю о таких причинах), иные сведения, свидетельствующие о действиях (бездействии) потребителя, препятствующих исполнителю в проведении проверки. Исполнитель обязан передать 1 экземпляр акта потребителю;
е) исполнитель обязан в течение 10 дней после получения от потребителя, в отношении которого оставлен акт об отказе в допуске к прибору учета, заявления о готовности допустить исполнителя в помещение для проверки провести проверку, составить акт проверки и передать 1 экземпляр акта потребителю. Акт проверки подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта — исполнителем и 2 незаинтересованными лицами.
V. Права и обязанности потребителя
33. Потребитель имеет право:
ж) требовать от представителя исполнителя предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение потребителя для проведения проверок состояния приборов учета, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях приборов учета, снятия показаний приборов учета, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварии и для совершения иных действий, указанных в настоящих Правилах и договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг (наряд, приказ, задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ);

Т.е. как видите УК обязана проводить проверку состояния общего домового имущества, и требовать обеспечить доступ к нему, так как они несут ответственность за его состояние.

Если они соблюли весь порядок уведомления о проведения осмотра, то они имеют право обратиться в суд и выиграть его.

Не мешать доступу в другие помещения

“У вас исходя их этого пункта какая ситуация?”

У меня нормальная. Я в стартпосте всё написал. Два полноценных входа/выхода.
У соседа ненормальная. Один вход и запасной выход в моё помещение.
Дом новый. Ему три года. Этаж цокольный.
Вопрос остаётся тем же:
правомерны требования соседа, что я должен обеспечивать ему доступ на мою территорию и не блокировать дверь их запасного выхода, которая ведёт на мою территорию.

[20.11.2013 12:01:01]Из парикмахерской может и одного выхода хватит (меньше 10 человек пребывание). Ненормальная какая-то ситуация. Нужно подымать проектную документацию. Не может такого быть или у Вас самовольное отклонение от проекта.

[20.11.2013 12:15:52]Да, и к тому же надо разобраться будет ли для соседа выход в ваше помещение являться эвакуационным. А то, если нет, так ему в любом случае свой второй делать (если конечно требуется)

[20.11.2013 13:01:12]Steve ®

Не ясно, является ли дверь между его Вами вторым эвакуационным выходом или у неё совсем было другое назначение; требуется ли ему второй эвакуационный выход или ему требуется “окно” по СП1; для чего предназначались Ваше и его помещения по проекту дома и соотвественно каким было изначальное проектное решение по эвакуации.
Поэтому полтора месяца и не было ответов на непонятный вопрос и поэтому сейчас идёт отвлечённое обсуждение разных возможных ситуаций вместо прямых ответов. Если хотите получить ответ, надо вопрос задавать с подробностями .

[20.11.2013 14:15:35]“Из парикмахерской может и одного выхода хватит (меньше 10 человек пребывание).”

Пожарник им говорит, что не хватит. ))

“Нужно подымать проектную документацию.”

На ней дверь присутствует. Видимо планировалось для одного владельца общее помещение с тремя выходами. А потом продали в разные руки, сначала парикмахерскую с одним выходом, потом мне с двумя выходами.

[20.11.2013 14:24:54]Подобные вопросы уже не раз подымались.
По идее он должен делать свой противопожарный отсек теперь, т.е закладывать дверь от Вас.
Иначе система пожарной автоматики должна быть общей для обеих отсеков.
Тогда ему нужен строительный проект на 2-й выход или выкручиваться выполнением мероприятий по ограничению количества людей в парикмахерской. Может спасти и расчет риска.

[20.11.2013 14:45:53]“По идее он должен делать свой противопожарный отсек теперь, т.е закладывать дверь от Вас.”

По идее да. Но я пока пошёл ему навстречу и просто опечатал дверь. Позже сделаем дополнительное соглашение, что вскрытие двери должно происходить только при аварийной ситуации у них. В противном случае – санкции.

Читайте также:  Фиксация коробки в проеме

[20.11.2013 14:56:35]По идее у Вас один противопожарный отсек, значит система оповещения о пожаре должна включаться одновременно. Соответственно, если поставить на дверь электромагнитный замок, открывающийся по сигналу пожарной сигнализации, то проблема решается.

[20.11.2013 15:13:47]“если поставить на дверь электромагнитный замок, открывающийся по сигналу пожарной сигнализации, то проблема решается”

Тоже вариант, как дополнение к опечатыванию.
Спасибо.

[20.11.2013 15:14:30]

Соответственно, если поставить на дверь электромагнитный замок, открывающийся по сигналу пожарной сигнализации, то проблема решается.

–Конец цитаты——
Нельзя. Правила противопожарного режима п.35: “35. Запоры на дверях эвакуационных выходов должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа.”

[20.11.2013 15:25:20]Честно говоря я думал данный пункт как раз направлен на аварийные ситуации. Мы сейчас уже третий объект устанавливаем электромагнитные замки на выходные двери, при чем инициатива такой работы исходит от пожарной инспекции. Ранее двери закрывались на ключ.Алекс

[20.11.2013 15:32:46]Рустам74 ® Поподробнее пожалуйста.
По Вашему дверь закрытая изнутри на ключ и электромагнитный замок на ней, открывающийся от срабатывания пожарной сигнализации – это одно и тоже !?

[22.11.2013 7:48:25]

Честно говоря я думал данный пункт как раз направлен на аварийные ситуации. Мы сейчас уже третий объект устанавливаем электромагнитные замки на выходные двери, при чем инициатива такой работы исходит от пожарной инспекции. Ранее двери закрывались на ключ.

–Конец цитаты——
Только при условии, что рядом с дверью изнутри висит кнопка или ручник типа такого http://shop.protected.ru/images/prod.

По Вашему дверь закрытая изнутри на ключ и электромагнитный замок на ней, открывающийся от срабатывания пожарной сигнализации – это одно и тоже !?

–Конец цитаты——
Конечно нет. Это два СОВЕРШЕННО РАЗНЫХ нарушения одного пункта пожарных норм.
P.S. А при наводнении/землетрясении/меторите/ядерной войне/обрушении крыши эта дверь сама собой откроется, или только при пожаре?Алекс

[22.11.2013 9:33:57]Ув.Рустам74 ®!Вы сами пиши про нарушение ПОЖАРНЫХ НОРМ , а перечисляете “наводнение, землятресение и т.д.” Пусть за этим следят те кому положено!
А как это техническое решение будет реализовано – это второй вопрос. Возможно каждый находящийся в здании будет обязан иметь брелок или магнитный ключ.
И потом, если на двери будет электромагнитный замок, как Вы сформулируете нарушение для протокола? При проверках ДНД МЧС строго карает за разного рода фантазии и требует дословной формулировки записанной в ППР.

[22.11.2013 10:26:18]

Только при условии, что рядом с дверью изнутри висит кнопка или ручник

–Конец цитаты——
Аргументируйте нормативом. У нас открывается по сигналу “Пожар” автоматически от системы АПС.

[22.11.2013 10:27:34]

Вы сами пиши про нарушение ПОЖАРНЫХ НОРМ , а перечисляете “наводнение, землятресение и т.д.”

–Конец цитаты——
Это я Вам вопрос задавал, хотя он конечно риторический, можно не отвечать.

Возможно каждый находящийся в здании будет обязан иметь брелок или магнитный КЛЮЧ.

–Конец цитаты——
Ключ нельзя, брелок с функцией ключа – тоже.

как Вы сформулируете нарушение для протокола?

–Конец цитаты——
Запор (электромагнитный замок) на двери эвакуационного выхода не обеспечивает её свободное открывание изнутри без ключа (электронного).Алекс

[22.11.2013 13:39:16]Ключ нельзя, брелок с функцией ключа – тоже.
Почему! Аргументируйте.

[22.11.2013 14:10:35]

Ключ нельзя . Почему! Аргументируйте.

–Конец цитаты——
Это Вы так шутите что ли. Потому что п.35 ППР прямо и недвусмысленно запрещает!

брелок с функцией ключа – тоже.
Почему!

Ограничение доступа в арендуемое помещение арендодателем

Анализируя положение ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), создание арендодателем каких-либо препятствий для пользования арендатором помещением является нарушением обязательств, поскольку по договору аренды – арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в пользование. На сегодняшний день сложилась неоднозначная судебная практика в случаях, когда арендодатель, ограничивает доступ арендатора в арендуемое помещение. Так, это может расцениваться как самозащита права арендодателя,[1] в других – неправомерность его действий.[2] Подобные споры в некотором роде специфичны, а их результат, подобен чаше весов, которая способна перевешиваться как в сторону арендодателя, так и арендатора, в зависимости от наличия или отсутствия некоторых обстоятельств.

Позиция защиты арендодателя. Например, арендодатель заменяет дверной замок и опечатывает принадлежащее ему помещение. При этом в соответствии с требованиями ст.14 ГК РФ возникает необходимость установления соразмерности его действий, критериями которой могут служить длительный период неуплаты арендных платежей, значительная сумма задолженности, и нежелание арендатора принимать меры, направленные на досудебное урегулирование конфликта. В толковых словарях, длительность определяется как оценка промежутка времени, в течение которого какое-либо событие происходит продолжительно, растянуто. Понятие длительности рассматривается судьями субъективно. Вместе с тем, длительность неуплаты должна находиться в неотъемлемой связи с размером долга, в общем позволяющей сделать вывод, что самозащита права является адекватной и соразмерной нарушенному обязательству. Это также остается на усмотрение суда, а период длительности может исчисляться от двух и более месяцев (если плата ежемесячная). Кроме того, арендодателю, необходимо подтвердить разумность применения самозащиты путем: направления арендатору дополнительного соглашения о расторжении договора аренды; уведомлением арендатора о возможном ограничении доступа в арендуемое помещение; наложением ареста на имущество арендатора в рамках исполнительного производства. Таким образом, право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение может быть реализовано, но в исключительном случае.

Позиция защиты арендатора. Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ.[3] Вместе с тем, необходимо учитывать обстоятельства ст.359 ГК РФ, с разъяснениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66, согласно которым арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора после прекращения арендных обязательств, поскольку удержание выступает следствием завладения имуществом помимо воли арендатора – то есть имущество оказалось у арендодателя не потому, что оно было добровольно оставлено арендатором, а потому, что арендодатель против воли арендатора прекратил доступ арендатора в помещения.

Внесение арендных платежей в период ограничения доступа в помещение. Не менее интересны ситуации, когда арендодатель ограничивает доступ неплательщика-арендатора в арендуемое помещение, и происходит двоякая ситуация: с одной стороны – арендодатель, удерживая имущество арендатора, ждет, когда последний оплатит накопившийся долг, с другой – не позволяет арендатору пользоваться имуществом и извлекать прибыль, чтобы расплатиться с долгами. Таким образом, помещение простаивает, арендодатель не получает арендные платежи, но арендатор невольно утратил правомочие пользования помещением и находящимся в нем имуществом. Как показывает практика, требование на взыскание арендных платежей можно заявить лишь до момента прекращения договора аренды.[4] То есть, так как арендатор фактически не пользуется имуществом, то у арендодателя отсутствует право на требование внесения арендных платежей в спорный период, что корреспондирует с сущностью аренды. Кроме того, удержание имущества арендатора в помещении во время действия договора аренды суд наверняка сочтет неправомерным.

Решение проблемы. В договоре аренды стоит оговорить срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора. Также возможно включить в договор условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора в течение определенного срока (а при необходимости вывезти его самостоятельно), в случае, если арендатор своевременно не вывозит свое имущество из помещения, при этом арендодатель составляет опись имущества с участием представителя независимой стороны, и возлагает расходы по хранению и вывозу имущества на арендатора. Нельзя не согласиться с позицией Алисы Верник, что следует четко оговорить право арендодателя в период действия договора:[5] прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате; удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности. В некоторых случаях, для торговых площадей, складов и производственных цехов, вполне целесообразно не ограничивать доступ к арендуемым помещениям, а лишь отключить электроэнергию. Разумеется, данный момент необходимо отразить в договоре. Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя. Не следует забывать о том, что Высший Арбитражный Суд РФ указывал на возможность включения в договор аренды права арендодателя в части досрочного одностороннего расторжения договора без указания конкретных причин.[6]

[1] См.: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.09.2014 г. по делу № А12-123/2014

[2] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2009 г. по делу № 43-25878/2007-2-701

[3] См.: Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 г. по делу № А40-145241/12; Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12 по делу № А67-3141/2011

[4] См.: Определение ВАС РФ от 03.08.2012 г. по делу N А21-5443/2011

[5] См.: Верник А. О некоторых подводных камнях договоров аренды // Практический бухгалтерский учет. 2014. № 2. С. 50 – 52.

[6] См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 г. № 5782/08

Ссылка на основную публикацию